IT DOOM

Ви колись думали над там, що відбувається з системо ЖКГ в Україні ? А власник стартапу IT DOOM працює з цією сферою дуже давно. Станіслав Драганов поділився з Digest.Pro своїми дослідженнями. 
“З 2014 року почав цікавитися, чому такі великі тарифи і як можна оптимізувати споживання. Зацікавився енергоефективністю. Попрацював із командою Офісу Реформ (тоді це ще так не називалося) над варіантами реалізації і дійшов розуміння, що спочатку потрібно створити запит у спільноти та самого споживача – ОСББ. Так, сформувалося питання розвитку всього міського середовища та стану багатоквартирних будинків. У 2015 році було прийнято Закон України “Про особливості здійснення права власності”, який вніс безліч коригувань у життя ЖКС (ЖЕКів), будинкових об’єднань, кооперативів та в цілому перезапустив ЖКГ.Тепер з’являються управителі, які зможуть без мешканців забирати собі будинки в управління та призначати свої тарифи.
Тоді вдалося заручитися підтримкою однієї з партій в Одесі та керівник міського осередку надав велике приміщення для проведення семінарів. Так, ми вивели Одесу на перші місця в Україні за кількістю створюваних ОСББ на місяць.

Я, як правозахисник у 2015-2017 роках. активно займався проведенням зустрічей та, практично, щотижневих семінарів з питань створення ОСББ.
З початку 2017 р. ми з колегами вирішили зареєструвати першу в Одесі Асоціацію ОСББ для комплексного вирішення завдань.
Тобто, почали у розширеному вигляді надавати відкриту інформацію та ділитися досвідом створених з нашою допомогою ОСББ з іншими бажаючими, захистити себе та свій будинок від свавілля ЖКС.
Асоціація, що згадується, існує і сьогодні.  За час діяльності нам із командою Асоціації вдалося реалізувати:
– Благоустрій дворик на Черемхах. Проект “Спроектуємо двір на Черемхах” став частиною програми “CHANGING PLACES / змінюючи місця” реалізованої в рамках “Лейпцизької премії інтегрованого розвитку в Україні”;
– Двір Scena. Перший у світі житловий двір зі сценою. Майданчики для вистав, лекцій, кіно та інших заходів;
– Реновація Черемшок. Новий погляд на житловий район на основі відчуттів та бажань усіх мешканців мікрорайону;
– #ОСББ_ХАБ. За підтримки ImpactHUB Odessa проводили мережу зустрічей щодо розвитку житлового сектору та міського середовища;
– Серія матеріалів “Що не так”. Проводимо аналітику житлового сектора, використовуючи міжнародну практику, кожен матеріал містить як опис, так і інструкції, рекомендації.

Поступово, я сформував досвід у житловому секторі.Спочатку (2015-2018), з командою ми активно допомагали створювати ОСББ із метою контролю самими жителями станом свого будинку. Не завжди працювало, як було задумано. 
З 2017 року активно нарощували базу надання послуг для ОСББ з юридичного супроводу. Теж, виявилося неефективно – все одно продовжують з’являтися недбайливі боржники, голови далеко не завжди готові виконувати закон, а жителі замість допомоги своєму ж будинку стали частіше критикувати без пропозиції рішень (ЖКС, до речі, чомусь не критикують так відкрито і завзято). З 2019 року почали йти в управління ОСББ і самі створювати кооперативи, якими потім і самі керували – треба було поглянути на проблему зсередини.

Проводячи весь цей час аналіз та розбираючи кожну ситуацію у 2020 році, народилося чітке розуміння, що є проблемою і як її вирішувати.
І так отримуємо:
Кожен живе у квартирі, але не кожен розуміє, що взагалі відбувається з тарифами і чому в основному будинки в такому поганому стані, що і на вулицю вийти страшно. Я, як власник квартири, не хочу розбиратися хто, чому і навіщо керує домом. Я хочу бути впевненим, що можу безпечно гуляти зі своєю дитиною біля будинку, спокійно можу поставити машину в паркінг, спокійно прийти з друзями до своєї теплої квартири, не боячись, що біля під’їзду наркомани, ліфт може впасти або зупинитися, квартиру можуть обікрасти, може прорвати трубу і я винен у затопленні сусіда… І інші подібні страхи не повинні виникати в нормальному співтоваристві.
Чому виникають такі ситуації зараз? – Ніхто не хоче відповідати за експлуатацію будинку, а особливо мешканці.

Здавалося б, що все погано і далі лише гірше.
Але ми знайшли рішення – автоматизація та діджиталізація управлінського процесу.

Диджиталізація сьогодні в Україні активно розвивається. Але, стосується всього, крім ЖКГ. Тому, що в останній повний хаос, починаючи з бізнес-процесів.
Аналіз ринку показує, що ринку немає.
85% – ЖКСи, які продовжують працювати “по-старому” ні в кого нічого не питаючи і не підвищуючи якість послуг для кінцевого споживача, залишаючись на
системі “загального розподілу”, коли гроші від усіх будинків надходять на один розрахунковий рахунок, з якого потім вольовим рішенням керівника ЖКС розприділяються.

Управляючих підприємств близько 20, із них 8 – ЖКСи (точної статистики немає тому, що не ведеться).

Трохи інша історія у новобудовах – там і тарифи вищі, і послуги пов’язані на штатних працівників. Але, знову ж таки, така система працює в плюс тільки за достатньо великої кількості будинків і близького їх розташування, щоб співробітникам не потрібно було їздити.

Проаналізував 55 об’єктів у Одесі. Станом на 12.06.2021:
– мінімальний тариф – 3,81 грн/кв.м. ОСББ “Садова 16” (вул. Садова, 16. 3 поверхи, 55 квартир);
– максимальний – 27,85 грн/кв.м. ОСББ “Білий дім” (пр-т Академіка Глушка, 32. 24 поверхи, близько 700 квартир);
– середній тариф складає 14,16 грн/кв.м.

За даними статистики, в Одесі на 2020 рік 59,3 млн. кв.м. площі для проживання. Це якщо кожен заплатить за мінімальним тарифом – 225,93 млн. грн. в місяць.
Мінімальний обсяг (₴3,81 ($0,14)/кв.м. – 2711,16 млн. грн. ($102,62 млн. на рік))

Ми припустили, що можна визначити середній тариф на обслуговування всього будинку разом з автоматизацією та діджиталізацією всіх процесів, включаючи технічні рішення – 8,90 грн. за один квадратний метр. Очікуваний обсяг ринку за тарифом 8,90 грн/кв.м. – 6333,24 млн. грн. ($239,71 млн. на рік).
В середньому на кожну оселю близько 10% неплатників. Це близько 22,59 млн. грн./міс боргу. 271,08 млн. грн. на рік. $10,26 млн. на рік. Прогнозоване надходження з урахуванням неплатників $215,74 млн. на рік.

Тобто. ринок може бути цікавим, якщо ввести автоматизацію та діджиталізацію.

Як? – Створюємо основу у вигляді “розумного будинку” і переводимо систему управління будинками на рівень менеджмент-компаній. “Розумний дім” сьогодні представлений нашим партнером – компанією iSYB (Деніс Ільницький), які закривають питання контролю вхідних груп, безпеки ліфта, пожежної, газової, фізичної безпеки. Дають системи контролю та захисту від затоплення, небажаного проникнення у приміщення та регуляції систем як окремо взятої квартири, так і всього багатоквартирного будинку загалом.
– Технологічно вирішуються питання безпеки;
– Кол-центр тепер знає реальну ситуацію в будинку ще ДО дзвінка;
– Сантехніки та електрики заздалегідь отримують оповіщення про поломки.

Зараз, не про чергову керуючу компанію (з ними ми не конкуруємо), а ми створюємо ІТ-компанію управління багатоквартирними будинками – IT DOM, яка
вирішує два основні завдання:
– з боку споживача стає зрозуміло хто, як і на підставі чого формує тарифи, що входить в обслуговування та як перевірити;
– з боку керуючої компанії більше не потрібно витрачати ресурси на великий штат співробітників, свій колл-центр, свою бухгалтерію, постійні відповіді на однакові питання.

Навіщо це взагалі потрібно?
– 30% підвищення ринкової вартості квартири;
– 70% економія на опаленні;
– 20% зниження вартості споживання.

Завдяки участі в Odessa Pitch Club #4, я зміг скоригувати нашу роботу.
Так замість одного великого сформували послідовність кількох основних сервісів для різних категорій спокійного життя: квартири → будинки → міста – IT DOM Services.
IT DOM. Master. Сервіс побутових послуг – UBER ЖКГ.
Будь-які побутові питання життя квартири вирішить наш майстер. Ви замовляєте – ми підберемо потрібного спеціаліста. Замовлення та оплатае онлайн.
Оплата лише у безготівковій формі одразу у додатку після виконання роботи.
Система оцінки та відгуків.

IT DOM. Realtor. Здача в оренду ваших приміщень простим кліком – програма фіксує як фінансову складову, так і дані датчиків, що забезпечує безпеку як власнику приміщення, так і орендарям.
Більше не потрібно фізично їхати через півміста, щоб віддати/отримати ключі – тепер ключ – електронний. Те саме і з оплатою – лише електронна оплата.
Захист від COVID-19 – Жодного прямого контакту – все робить автоматика.

IT DOM. Management. Комплексні послуги управління багатоквартирним будинком – менеджмент та аналітика з рішеннями з усіх завдань життєдіяльності багатоквартирного будинку. Включає 3 основні стадії:
1. Установка базових датчиків та систем;
2. Аналіз усіх систем будівлі та складання плану;
3. Підключення колл-центру, робота з підрядниками, аналітика процесів та коригування.
А робота з хмарними сервісами та додатками інтернету речей (IoT), значно знижує капітальні витрати, що дозволяє досягати адекватної вартості обслуговування.

Зараз ми на стадії активної установки датчиків та систем “розумний будинок” у багатоквартирних будинках. На запуску трьох продуктів (проводимо опитування, коригування, тестове обслуговування). До запуску  мій досвід, і досвід партнера показує, що починати варто з послуг для квартир, а потім вже переходити на обслуговування всього об’єкта. Винятком можуть бути новобудови, де ще не заселилися мешканці.